新西兰最大漏水房案：对St Lukes业主来说，噩梦刚进入下一层......

St Lukes是奥克兰华人较多的街区。而就在St Lukes购物中心对面，新西兰史上最大的漏水房纠纷正在上演。

6000万 -> 8000万

St Lukes花园公寓（St Lukes Garden Apartment）285名业主受结构缺陷和漏水问题困扰，在2016年将奥克兰市议会等16名被告告上法庭。

当时估计的维修费用约为6000万纽币，这一数字让St Lukes花园公寓成为新西兰最大的一起漏水房官司。而就在业主们苦等法院判决的过程中，维修成本已经涨到了8000万纽币！在法院审理过程中，维修账单每天都在膨胀，如今平摊到每个业主头上的数字是28万纽币。

噩梦第一层

St Lukes花园公寓共有15栋建筑，包含了280套公寓和5个商舖，都建于2003年至2011年间。建筑质量的担保方既有来自私人机构的，也有来自奥克兰市议会的。

长期以来，小区建筑面临外墙破裂、物业漏水、地基不合格、没有遵守消防安全等问题。业主实体主席Bill Bennett介绍说，随着诉讼进行，建筑发生了更多更明显的泄漏。

“有的墙壁已经进水，有的地方开始发霉，水都是通过公寓天花板的裂缝渗下来的。”

他说裂缝已经越来越大。因为有四间公寓在地毯下发现致害霉菌，10月3日业主们叫来了专家进行现场取证。

由于维修要等法庭审判结束后才能开工，在此期间业主只能做简单的补漏工作。

82岁的Don Milne和妻子在五年前买下公寓，希望安度晚年。结果6个月后发现了结构问题。

“我们检查了所有东西，我们检查了整套公寓、业主实体记录、会议备忘录、土地信息备忘录，所有可以做的事情我们和律师都做了。我们想，太好了，我们终于买到了一套体面的公寓…然后就被晴天霹雳击中。”

他和老伴已经在公寓里住了四年，并且只能继续住下去，直到死的那一天。

另一位业主Malcolm South是残疾人，基督城地震后他和家人搬来奥克兰，结果遇到了标准的漏水房。住进去后他和就注意到了卧室和客厅的霉点，然后发现了问题来源：水从他家楼上阳台的覆层渗下来，流到了卧室的墙体内。

South说为了维护这套公寓他已经填进了整个KiwiSaver，再也拿不出更多钱。很多业主为了维修都向银行借钱，但一方面贷款增加，另一方面他们无法出手卖掉房子：

“我们无法继续维持这样的贷款，我们也不能卖，我们就像处在一个夹缝中间。”

噩梦更深

跟维修相比，更大的压力来自于不知道这一切何时结束。业主们就像电影《盗梦空间》里的角色，以为会有醒来的一天，却不知道已经被震到了噩梦的更深一层。

调查取证工作从2014年开始，至今已经进入第四个年头，才刚刚进入收尾阶段。Bennett说运气好的话明年6月就可能开庭。但他说如果有更多被告加入，整个过程会顺延，因为新加入的被告需要时间研究和检查证据。

另一方面，维修工程本身也非常复杂。目前的维修方案可能会拆掉外面阳台并且改变整体格局，把花园公寓装修成一栋全新建筑。Bennett说如果顺利的话，可能到2025/26年才能完成St Lukes花园公寓的维修工作。这意味着业主至少还需要再等个七八年。

------------------推广--------------------

------------------推广--------------------

对很多业主来说，从发现问题到解决问题可能长达十几年，这个时间成本不值得继续等下去。也有业主选择出售物业减少损失的，但Bennett说一套花园公寓的最近成交价为25万纽币，远低于业主们预期的60万纽币。但如果不出售，业主可能已经无法承担滚雪球般的维护成本。

前面提到的Don Milne夫妇，虽然他们的公寓位于顶楼侥幸逃过了漏水问题，但当维修工程开始时，他们仍需要另觅住所。

“也许我们会搬出去住大概14个月，但我们需要钱来支付这一切。”

这对退休夫妇说他们手头已经非常拮据。

新西兰的建筑灾难

业主和买家协会一直在为这栋漏水建筑的诉讼提供支持。首席执行官Roger Levie说：“这是迄今为止新西兰关于漏水房的最大标的诉讼，但你们必须知道，它只是漏水房之一。”

2009年，普华永道会计师事务所公布一份有关全新西兰漏水房现状及损失的报告。报告的调查对象是漏水住宅，并不涵盖商用建筑、学校和医院，也没有包括漏水问题导致住户健康受损引起的损失。即便如此，得出的结果仍然触目惊心。

报告给出了两个数字，一个是比较“普遍”的数字：漏水屋4.2万套，按照2008年的币值，损失为112.8亿纽币；一个是比较“极端”的数字，漏水屋总量8.9万套，损失为228.9亿纽币。按照当年的币值，相当于新西兰GDP的八分之一。

新西兰漏水房的成因非常复杂，但最大元凶其实并不是人们普遍以为的Plaster，而是1995年~2004年期间未经防腐处理的木材。木材再加上Plaster热胀冷缩的特性、没有外墙和木框架间的透水空腔以及当时流行的“地中海式建筑风格”共同作用，造就了这个损失数百亿的建筑灾难。

自2008年以来，奥克兰有超过1.3万套建筑存在漏水争议，在建筑总比例中大概占15%-20%。漏水房的价格往往会比市场价低40%。漏水房的麻烦在于它不只是历史遗留，而是对人们现在和将来的生活发生着影响。正是由于在调查中发现越来越多的问题，漏水房的维修费用才会一涨再涨。

政府的态度

就在本周，国家党提出了公寓法律改革提案，该提案由国家党住房发言人Judith Collins和奥克兰市中区国会议员Nikki Kaye共同推出。Collins说年初她和Kaye曾经和住房部长Phil Twyford会面，要求政府采纳这一提案；如果政府不愿采纳，那么提案将以议员个人名义提交国会。

  提案根据国家党提案

- 购买公寓的潜在买家有权获得更多信息披露；

- 业主实体运营将更加规范，对物业经理的要求会更高；

- 会有更明确的公寓长期保养成本规划。

上周奥克兰市议会宣布，未来十年将拨款3.2亿纽币用于漏水房诉讼理赔。但由于St Lukes花园公寓案件刚刚开始，市议会拒绝对这起最大漏水房案件发表更多的评论。

您有过购买漏水房的经历吗？

欢迎留言和我们分享您的经历！

近期热门

要拍片？

想拍摄视频，将您公司举办大型年会、隆重晚宴的盛况记录下来？想制作VCR，向重要客户和市场推荐宣传您的精彩业务、辉煌成就？

二十余载严肃媒体经验，功力深厚，运化于无形。中西跨界美学视觉角度，创意无穷，举重而若轻。从创意到脚本，从摄录到后期，为您抽丝剥茧，为您厚积薄发。无论最正规的体裁，还是最时尚的风潮，我们都能驾驭自如。全程囊括或细分制作，均可承揽；无人机设备一流，360度全视野航拍；新兴媒体+传统媒体，全平台全过程发布覆盖，可涵括报纸、微信、网站、杂志等媒介。

电子邮箱：[e-mail]

直线电话：[phone]

微信：先驱酱（cnzh68）

办公地址：Level 1, 6 Kingdon St, Newmarket, Auckland, New Zealand

邮件地址：PO.Box 99063 Newmarket, Auckland, New Zealand 1149